Tahliye davası, gayrimenkul hukuku kapsamında en çok görülen dava türlerinden biridir. Kira sözleşmeleri genel anlamda hem mal sahibini hem de kiracıyı korusa da bazı durumlarda daha ileri önlemler almak gerekebilir.
Kiraya verilmiş olan gayrimenkullerin tahliyesi ise hukuki problemleri beraberinde getirebilmektedir. Bu noktada öncelikli olarak bilinmesi gereken tahliye sebeplerinin iki kategoriye ayrıldığını bilmektir.
Bunlar:
- Kira borcunu ödemekte temerrüde düşülmesi sebebiyle kiracının tahliyesine ilişkin durumlar
- Borçlar Kanunu kapsamında genel tahliye nedenleri olmaktadır.
A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1. Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle
2. Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
3. Yeni Malikin Konut ya da İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
4. Kiralanan Taşınmazın İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye
B. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
1. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
2. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
3. Kiracının ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Bu yöntemin dışında diğer bir yöntem de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2 maddesine göre kira sözleşmesi süresi içerisinde kiracının kira borcunu ödemezse ve bu sebeple iki haklı ihtara neden olursa, kiraya verenin tahliye talep etme hakkı oluyor.
Kira borcunun ödenmemesi durumlarında uygulanacak diğer yöntem ise; mülkün tahliyesi için ödenmemiş bütün kira alacaklarının tahsilini yapabilmek için İcra ve İflas Kanunu 269. maddesine göre icra takibi başlatılabilir.
Yapılan bu takipte ise borçlu olan kişiye ödeme emrinin tebliğ edilmesinden itibaren, kira borçlarının ödenmesi için 30 günlük süre verilmektedir. 30 günlük süre kapsamında haciz ya da muhafaza işlemleri yapılmamaktadır.
Bu süre zarfında borçlunun ödeme yapması beklenmektedir. Borçlu ödeme emrini almasından sonra yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmelidir. İtiraz etmediği durumlarda 30 gün sonuna kadar kira borcunu ödemelidir. Aksi halde icra mahkemesinde tahliye davası açılmaktadır.
Tahliye davasının mutlaka alanında uzman bir avukat tarafından açılmış olması gerekmektedir. Bu davada icra dosyası üzerinden inceleme yapılmalı ve borcun ödenip ödenmediği konusunda araştırma yapılacak ve dosya üzerinden yapılan tetkiklerde borcun ödenmediği tespit edilirse, ilk celsede kiracının tahliyesine karar verilecektir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracı, belirli sebeplerle tahliye edilebilir. Bu sebeplerin başında kiracının ödemesi gereken borçlarını ödememesi gelmektedir. Bunun yanı sıra yapılan kira sözleşmeleri, kiracıyı da korumaktadır. Bundan dolayı da geçersiz nedenlerle tahliye söz konusu olmamaktadır.
Ancak mülk sahibinin alt ya da üst soyundan kişilerin söz konusu mülkü kullanmaya ihtiyacı varsa, bu noktada kiracı tahliye edilebilir.
Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin imzalanması ardından kiracının belirli bir tarihte gayrimenkulü boşaltacağına ilişkin yazılı şekilde tahliye taahhüdünde bulunuyorsa, mülk sahibi söz konusu olan taahhüt tarihinin geçirilmesi için icra aracılığıyla tahliye emrinin gönderilmesi ile gayrimenkulün boşaltılamaması durumlarında tahliye prosedürü başlayabilmektedir.
Fakat bu noktada tahliye emrine itiraz edilebilir. İtiraz edilmesinin ardından itirazın kaldırılması ve tahliye için icra iflas kanunu kapsamında icra mahkemesinde dava açılması söz konusu olabilmektedir.
Bunun yanı sıra konutu yeni edinmiş olan kişi, kira sözleşmelerinde taraftır. Fakat bunun istisnai durumu ise gayrimenkulü kullanma ihtiyacı olmaktadır.
Bu amaçla da yeni malik olan kişi gayrimenkulü edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıyı kullanma kapsamında yazılı olarak bilgilendirebilir.
Ancak mülkün boşaltılmaması durumlarında yeni mülk sahiplerinin altı ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. Kiraya veren isterse bu hakkını kiracıya kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde açacağı dava ile de kullanabilir. Tahliye davalarında görevli olan mahkeme ise Sulh Mahkemeleridir.
Konu ile ilgili daha fazlası için iletişim sayfamızdan ekibimizle irtibat kurabilirsiniz.
Burgaç Hukuk Bürosu
Global Çözümler: Üstün Gizlilik Prensibi…
Leave A Comment